Erbschaftssteuer bei Immobilien

Erbschaftssteuer für Immobilien hängt von Freibeträgen ab

Erbschaftssteuer bei ImmobilienOb der Nachlass aus Bargeld, Immobilien oder anderen Vermögensgegenständen besteht – in Deutschland sind Erbschaften grundsätzlich steuerpflichtig. Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer bei Immobilien anfällt, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, so dass Sie als Erbe eines Hauses nicht zwangsläufig Steuern zahlen müssen.


Wann Sie ein Haus steuerfrei erben

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die vom Verstorbenen selbst genutzte Immobilie erbschaftssteuerfrei geerbt werden:

  1. Der Erblasser hat das Objekt bis zum Erbfall selbst bewohnt.
  2. Unmittelbar nach Eintritt des Erbfalles wird das Haus oder die Wohnung durch den Ehepartner, einen eingetragenen Lebenspartner oder ein Kind für mindestens zehn Jahre bewohnt.
  3. Die Wohnfläche überschreitet die Größe von 200 Quadratmetern nicht, sonst entfällt auf jeden weiteren Quadratmeter anteilig Erbschaftssteuer.

So bleibt das Eigenheim bei Vererbung zwar zunächst erbschaftssteuerfrei, wenn der Erbe die Immobilie jedoch nicht volle zehn Jahre bewohnt, wird nachträglich besteuert.


Welche Freibeträge und Steuersätze gelten sonst?

Erwerber Freibeträge alt Freibeträge neu
Ehegatten, Lebenspartner (Steuerklasse I) 307.000 € 500.000 €
Kinder (Steuerklasse I) 205.000 € 400.000 €
Enkel (Steuerklasse I) 51.200 € 200.000 €
Übrige Personen der Steuerklasse I 51.200 € 100.000 €
Geschwister (Personen der Steuerklasse II) 10.300 € 20.000 €
alle übrigen Erben (Personen der Steuerklasse III) 5.200 € 20.000 €

Quelle: Bundesfinanzministerium

Übersteigt der Wert Ihrer Erbschaft die gesetzlich festgelegten Freibeträge, müssen Sie für den Teil, der über den Freibetrag hinausgeht, Erbschaftssteuer zahlen. Für die Höhe des betreffenden Freibetrages ist Ihr Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ausschlaggebend. Jeder Erbe ist einer Steuerklasse zugehörig und zahlt den für diese Steuerklasse relevanten Steuersatz auf den geerbten Vermögensanteil, der den Freibetrag übersteigt.


Prozentsätze für Erbschafts- und Schenkungssteuer:

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 € 7% 15% 30%
bis 300.000 € 11% 20% 30%
bis 600.000 € 15% 25% 30%
bis 6.000.000 € 19% 30% 30%
bis 13.000.000 € 23% 35% 50%
bis 26.000.000 € 27% 40% 50%
ab 26.000.000 € 30% 43% 50%


Einen zusätzlichen Freibetrag von 41.000 Euro (nur für Steuerklasse I) gibt es für den Hausrat sowie 12.000 Euro (auch andere Steuerklassen) für persönliche Güter.


Beispiel

Ein Sohn oder eine Tochter hat von der verstorbenen Mutter das Haus mit einem Wert von 300.000 Euro und 200.000 Euro Bargeld geerbt, ein Gesamtvermögen also von 500.000 Euro. Nach Abzug des für diese Summe geltenden Freibetrages von 400.000 Euro wird eine Erbschaftssteuer von 7 Prozent auf die ersten 75.000 Euro (5.250 Euro) des zu versteuernden Erbes und 11 Prozent auf die übrigen 25.000 Euro (2.750 Euro) fällig, so dass insgesamt 8.000 Euro Erbschaftssteuer anfallen.


Verkehrswertermittlung zur Berechnung der Erbschaftssteuer

Im oben genannten Beispiel beträgt der Wert des Hauses 300.000 Euro. Für die Ermittlung des Wertes legt das Finanzamt seit dem 01.01.2009 den Verkehrswert zugrunde, also den Wert, mit dem bei einem erfolgreichen Verkauf voraussichtlich zu rechnen ist.

Um diesen Verkehrswert festzustellen, zieht das Finanzamt in der Regel allgemeine Durchschnittswerte heran, statt die Immobilie vor Ort zu begutachten, wobei diese jedoch nicht für Ihr Haus gelten müssen.

Unser Tipp: Sollten Sie mit einer nennenswerten Erbschaftssteuer rechnen, lassen Sie durch einen Sachverständigen vor Ort eine Immobilienbewertung vornehmen. Teilen Sie den Wert dem Finanzamt mit, und fügen Sie als Anlage das Gutachten bzw. die Stellungnahme des Sachverständigen bei.

Das verschafft Ihnen die Gelegenheit, beispielsweise spezielle Eigenschaften Ihres Hauses zu nennen, die den Wert mindern. Dazu können unter anderem fehlende Wärmedämmung, geringer Modernisierungsgrad oder ähnliches zählen – Faktoren, die somit neben dem Wert auch die Erbschaftssteuer reduzieren können. Sollte Ihre Verkehrswerteinschätzung vom Finanzamt zurückgewiesen und ein anderer Wert als Bemessungsgrundlage festgesetzt werden, können Sie gegen diese Entscheidung Einspruch erheben.


Für Eigenheim und vermietete Immobilien gelten besondere Regeln

Eine Wohnimmobilie, die vermietet ist, wird vom Finanzamt nur mit 90 Prozent des ermittelten Verkehrswertes veranlagt. Hier wurde vom Gesetzgeber ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent gegenüber einer freien Immobilie vorgenommen.

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